19.09.2025 • 6 min. tempo di lettura
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La vita in riva al lago rimane richiesta - i prezzi aumentano leggermente
Chi vive su uno dei laghi più belli della Germania non abita solo in una proprietà, ma in un ambiente che unisce relax, natura e qualità della vita. Che si tratti del Tegernsee, dello Starnberger See, dell'Ammersee o del Müritz, vivere in riva al lago ha un fascino particolare. Non è solo il panorama ad affascinare, ma anche l'atteggiamento nei confronti della vita: passeggiare in riva al lago al mattino e concludere la giornata sul molo la sera. Non c'è quindi da stupirsi che le proprietà sui laghi più importanti della Germania siano sempre molto richieste. Ma come si svilupperanno i prezzi in queste località speciali nel 2025? Nel Lake Report di quest'anno, gli esperti di VON POLL IMMOBILIEN hanno analizzato l'andamento dei prezzi d'acquisto1 per le proprietà residenziali2 intorno ai laghi più belli e conosciuti della Germania3 nella prima metà del 2025 rispetto alla prima metà del 2024 e hanno esaminato il prezzo più alto richiesto nei rispettivi laghi nel 2025.
Daniel Ritter, socio amministratore di VON POLL IMMOBILIEN:
"Anche per il 2025 vediamo una leggera ma costante tendenza al rialzo dei prezzi nelle principali località lacustri, in linea con la tendenza nazionale. In particolare, le proprietà nella prima fila di laghi rimarranno molto richieste e stabili nel valore. Tuttavia, l'offerta qui è molto scarsa e di conseguenza costosa. Chi cerca un immobile lontano dalla riva diretta, ad esempio in seconda o terza fila, troverà una scelta decisamente più ampia e spesso un miglior rapporto prezzo/località. Tuttavia, la domanda non è guidata solo dai proprietari-occupanti, ma sempre più spesso anche dagli investitori che cercano una stabilità di valore a lungo termine. Chiunque intenda acquistare un immobile sul lago dovrebbe considerare non solo la posizione, ma anche le infrastrutture, la vista sul lago e gli eventuali requisiti di conservazione della natura o di tutela dei monumenti. Questi punti hanno spesso un'influenza maggiore sul valore d'uso rispetto a pochi metri dall'acqua".
Il lago Tegernsee in Alta Baviera rimarrà il leader indiscusso nel 2025: con un prezzo medio al metro quadro di 9.595 euro, la regione intorno al lago Tegernsee è ancora una volta una delle località residenziali più esclusive della Germania. Il prezzo massimo richiesto per una proprietà sul lago Tegernsee nella prima metà del 2025 ha raggiunto i 14.778 euro/m2 - il valore più alto dell'intera classifica. Il lago Starnberg segue di poco il Tegernsee, dove i potenziali acquirenti hanno dovutocalcolare una media di 8.589 euro/m2 nella prima metà del 2025.Seguono il Königssee con 7.350 €/m2, l'Ammersee con 7.262 €/m2e il Chiemsee con 6.086 €/m2 - tutti situati nelle località lacustri più ambite della Baviera.
Fig.: Prezzi medi di acquisto e top price per le proprietà residenziali intorno ai laghi più belli e conosciuti della Germania, 1° semestre 2025 vs 1° semestre 2024 (Grafico: von Poll Immobilien GmbH)
È interessante notare che i prezzi sono aumentati di anno in anno in tutte le regioni lacustri citate: il più forte è stato quello del lago Chiemsee con l'8,2%, seguito dal lago Starnberg con il 7,7%, dal lago Ammersee con il 6,3%, dal lago Königssee con il 3,5% e dal lago Tegernsee con appena lo 0,5%.
Vivien Pucer, responsabile della filiale del negozio partner VON POLL IMMOBILIEN Starnberg / Fünf-Seen-Land:
"Il lago di Starnberg non è solo uno dei laghi più famosi della Germania, ma anche uno dei più storici: con la sua vicinanza a Monaco, l'acqua limpida e la vista alpina unica, il lago rimane uno degli indirizzi più esclusivi e ricercati della Germania. Negli ultimi 1,5 anni abbiamo osservato per la prima volta che la domanda e l'offerta si stanno leggermente livellando - una novità se si considera che tradizionalmente le proprietà sulle rive del lago sono estremamente scarse. L'acquisto in questa zona richiede non solo capitale, ma anche pazienza e comprensione delle particolarità del diritto edilizio, come gli edifici tutelati o le limitate possibilità di trasformazione. Il livello dei prezzi è determinato dalla posizione: in prima fila, gli acquirenti oggi devono aspettarsi somme superiori ai dieci milioni di euro - man mano che la distanza dalla riva aumenta, il prezzo diminuisce, ma spesso anche la vista diretta sull'acqua."
I potenziali acquirenti possono aspettarsi di pagare 5.960 euro/m2 per una casa o un condominio sul Wannsee a Berlino-Brandeburgo, 5.752 euro/m2 intorno all'Eibsee in Baviera, 5.475 euro/m2 sul Lago di Costanza nel Baden-Württemberg e 4.675 euro/m2 sull'Öjendorfer See ad Amburgo. Con un prezzo massimo richiesto di 8.767 euro/m2, il Wannsee si è classificato al quinto posto tra le proprietà più costose nelle località lacustri nella prima metà del 2025. I prezzi delle proprietà in queste quattro regioni lacustri sono aumentati o ristagnati leggermente tra il -0,3% e il 6,3%.
Peter Römke, proprietario dei negozi partner VON POLL IMMOBILIEN di Costanza e Singen:
"Il Lago di Costanza è il terzo lago più grande dell'Europa centrale e confina con tre Paesi: Germania, Austria e Svizzera. La regione del Lago di Costanza ospita numerose riserve naturali, come il Wollmatinger Ried, ed è caratterizzata da un clima mite, dalla vicinanza al lago e dalle Alpi circostanti. La sfida più grande per i clienti interessati a una proprietà in una località lacustre è innanzitutto il prezzo. Inoltre, la conservazione della natura e la tutela dell'ambiente sono molto importanti sul Lago di Costanza. A volte ci sono regolamenti edilizi severi e alcune parti del lago sono designate come area di protezione delle acque, il che può portare a restrizioni d'uso in alcune circostanze."
Le proprietà sul Brombachsee in Bavieracostano tra i 3.000 €/m2e i 4.000 €/m2 con 3.627 €/m2, sul Großer Plöner See nello Schleswig-Holstein a 3.110 €/m2, sul Großer Stechlinsee nel Brandeburgo a 3.107 €/m2, sul Kulkwitzer See in Sassonia a 3.063 €/m2, sullo Schluchsee nel Baden-Württemberg a 3.039 €/m2 e sullo Steinhuder Meer in Bassa Sassonia a 3.028 €/m2. Colpisce il fatto che i prezzi del Großer Plöner See siano scesi dell'1,8% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente - il secondo maggior calo dei prezzi nel Rapporto sui laghi di quest'anno. Mentre anche i prezzi del Großer Stechlinsee hanno subito un lieve calo (-1,4%), lo Steinhuder Meer si è classificato al terzo posto con il più forte aumento dei prezzi nella prima metà del 2025, con un incremento del 9%.
Robert Rothböck, direttore di filiale presso i negozi partner di VON POLL IMMOBILIEN a Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg e Eutin:
"Ciò che spesso caratterizza il Großer Plöner See è il legame emotivo che molti acquirenti hanno con la regione. Molti potenziali acquirenti conoscono il lago dalla loro infanzia o dalle vacanze e vorrebbero realizzare qui il sogno di una vita. L'Ostholstein, noto anche come Svizzera dell'Holstein, è un paesaggio morenico terminale formatosi durante l'era glaciale con una densità di laghi eccezionalmente elevata. Tuttavia, le proprietà lacustri sono rare e di conseguenza ricercate. Il lago di Plön è un punto a favore per la sua vicinanza all'incantevole città di Plön, alla famosa Prinzeninsel e a un programma di svago attivo con molti club di vela. Tuttavia, lo sviluppo, l'orientamento e la riva giocano spesso un ruolo decisivo nell'acquisto. È importante anche esaminare attentamente la situazione giuridica: un molo da solo non garantisce un accesso sicuro al lago - senza un'iscrizione al catasto o un'autorizzazione ufficiale, l'uso può essere rapidamente limitato. Infine, ma non meno importante, è chiaro che la domanda rimarrà alta anche nel 2025, ma le trattative sui prezzi richiederanno sempre più sensibilità da entrambe le parti".
I potenziali acquirenti troveranno i prezzi più bassi al metro quadro per una proprietà in riva al lago presso la Bleilochtalsperre in Turingia, con una media di 1.515 euro. Con un calo del -3,1% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, questa regione ha registrato la correzione dei prezzi più significativa tra tutte le località lacustri analizzate. Gli acquirenti possonoaspettarsi prezzi altrettanto moderati per le proprietà intorno a un lago sul Großer Goitzschesee in Sassonia-Anhalt, a 2.110 euro/m2, sull'Edersee in Assia, a 2.238 euro/m2e sul lago artificiale di Losheim nel Saarland, a 2.250 euro/m2. Mentre i prezzi al metro quadro del Große Goitzschesee e dello Stausee Losheim sono aumentati rispettivamente del 10,5% nella prima metà del 2025 rispetto alla prima metà del 2024 - l'aumento di prezzo più forte della classifica - e dell'1,3%, tendono a ristagnare sul lago Edersee con un -0,8%.
La casa o il condominio sul lago di Schwerin nel Meclemburgo-Pomerania Occidentale ha una media tra i 2.500 euro/m2 e i 3.000 euro/m2 con 2.519 euro/m2, sul lago di Bigge nella Renania Settentrionale-Vestfalia con 2.633 euro/m2, sul lago di Laach nella Renania-Palatinato con 2.818 euro/m2 e sul lago di Müritz nel Meclemburgo-Pomerania Occidentale con 2.918 euro/m2. Il lago di Laach è sorprendentemente dinamico: con un aumento dei prezzi del 9,3% nella prima metà del 2025, è una delle località lacustri in più rapida crescita e occupa il secondo posto nella classifica degli aumenti di prezzo. Tuttavia, anche i prezzi al metro quadro sono aumentati del 3% sul lago di Müritz e del 4,3% sul lago di Schwerin rispetto alla prima metà del 2024, mentre sono leggermente diminuiti del -1,5% sul lago di Bigge.
Christian Sieg, titolare dell'ufficio del negozio partner VON POLL IMMOBILIEN di Waren (Müritz):
"Il Müritz è il più grande lago interno della Germania. Da lì è possibile raggiungere in barca Berlino, il Mar Baltico e Amburgo, e quindi il resto del mondo. Rispetto all'anno precedente, non ci sono stati cambiamenti significativi in termini di domanda e offerta. La domanda rimane alta, mentre l'offerta è relativamente bassa. Ciò è dovuto al fatto che le proprietà in posizione direttamente lacustre vengono solitamente tramandate all'interno della famiglia o vendute ad amici. L'ostacolo maggiore per i potenziali acquirenti è sicuramente rappresentato dagli elevati prezzi di acquisto sul lungolago che talvolta vengono richiesti per tali proprietà. Gli acquirenti devono portare con sé una buona dose di capitale proprio".
1 I dati di base per l'analisi dei prezzi d'acquisto si basano sui prezzi medi richiesti per gli immobili residenziali da GeoMap per la prima metà del 2025 e la prima metà del 2024 in un raggio di cinque chilometri dalle rispettive rive del lago, nonché sugli aggiustamenti effettuati da VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
2 Il termine proprietà residenziale si riferisce a case unifamiliari, bifamiliari e condomini.
3 I laghi definiti nel See-Report 2025 si basano su una valutazione della classifica ADAC dei "laghi più belli della Germania". Il Tegernsee, lo Starnberger See e l'Ammersee sono stati aggiunti all'elenco dei laghi perché sono tra i più noti in Germania.
Tutti i dati e i grafici possono essere utilizzati e pubblicati con un riferimento alla seguente fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Il grafico può essere scaricato in formato digitale con un link di incorporamento qui: https://www.datawrapper.de/_/Ws7om/?v=4
