19.09.2025 • 6 min. tempo de leitura
Conteúdo deste artigo
A vida à beira-mar continua a ser procurada - os preços sobem ligeiramente
Quem vive junto a um dos mais belos lagos da Alemanha, não vive apenas numa propriedade, mas num ambiente que combina relaxamento, natureza e qualidade de vida. Quer seja no Tegernsee, no Starnberger See, no Ammersee ou no Müritz - viver junto à água tem o seu encanto especial. Não é apenas a vista que fascina, mas também a atitude perante a vida: dar um passeio junto ao lago de manhã e terminar o dia no cais à noite. Por isso, não é de admirar que os imóveis nos principais lagos da Alemanha continuem a ser procurados. Mas como evoluirão os preços nesses locais especiais em 2025? No Lake Report deste ano, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a tendência dos preços de compra1 de imóveis residenciais2 em redor dos lagos mais bonitos e conhecidos da Alemanha3 no primeiro semestre de 2025, em comparação com o primeiro semestre de 2024, e analisaram o preço mais elevado pedido nos respectivos lagos em 2025.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"Também observamos uma ligeira mas constante tendência de subida de preços nas localizações dos principais lagos em 2025 - em linha com a tendência nacional. As propriedades na primeira linha de lagos, em particular, continuarão a ter uma procura elevada e um valor estável. No entanto, a oferta é muito escassa e, consequentemente, cara. Quem procura uma propriedade longe da margem direta, por exemplo, na segunda ou terceira linha, encontrará muito mais escolha e, frequentemente, uma melhor relação preço/localização. No entanto, a procura não é apenas motivada por proprietários-ocupantes, mas também, e cada vez mais, por investidores que procuram uma estabilidade de valor a longo prazo. Quem planeia comprar uma propriedade junto ao lago deve ter em conta não só a localização, mas também as infra-estruturas, a vista para o lago e quaisquer requisitos de conservação da natureza ou de proteção de monumentos. Estes pontos têm frequentemente uma maior influência no valor da utilidade do que alguns metros da água."
O lago Tegernsee, na Alta Baviera, continuará a ser o líder indiscutível em 2025: com um preço médio por metro quadrado de 9 595 euros, a região em torno do lago Tegernsee é, mais uma vez, um dos locais residenciais mais exclusivos da Alemanha. O preço máximo pedido por um imóvel no Lago Tegernsee no primeiro semestre de 2025 foi de 14 778 euros/m2 - o valor mais elevado de todo o ranking. O lago Starnberg vem logo atrás do Tegernsee, onde os potenciais compradores tiveram decalcular uma média de 8 589 euros/m2 no primeiro semestre de 2025.Seguem-se o lago Königssee com 7 350 euros/m2, o lago Ammersee com 7 262 euros/m2e o lago Chiemsee com 6 086 euros/m2 - todos eles situados nos locais mais procurados da Baviera.
Fig.: Preços médios de compra e preços máximos para imóveis residenciais em torno dos lagos mais bonitos e mais conhecidos da Alemanha, 1º semestre de 2025 vs. 1º semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Também é interessante notar que os preços aumentaram ano após ano em todas as regiões lacustres acima mencionadas: mais fortemente no Lago Chiemsee com 8,2 por cento, seguido pelo Lago Starnberg com 7,7 por cento, Lago Ammersee com 6,3 por cento, Lago Königssee com 3,5 por cento e Lago Tegernsee com apenas 0,5 por cento.
Vivien Pucer, gerente da loja parceira da VON POLL IMMOBILIEN Starnberg / Fünf-Seen-Land:
"O lago Starnberg não é apenas um dos lagos mais famosos da Alemanha, mas também um dos mais históricos - com a sua proximidade de Munique, águas límpidas e vistas alpinas únicas, o lago continua a ser um dos endereços mais exclusivos e procurados na Alemanha. Nos últimos 1,5 anos, observámos pela primeira vez que a oferta e a procura estão a estabilizar ligeiramente - uma novidade, tendo em conta que as propriedades à beira do lago são tradicionalmente muito escassas. Comprar aqui requer não só capital, mas também paciência e conhecimento das particularidades do direito de construção, como os edifícios classificados ou as possibilidades limitadas de conversão. O nível de preços é determinado pela localização: na primeira linha, os compradores têm hoje de contar com somas superiores a dez milhões de euros - à medida que a distância da margem aumenta, o preço diminui, mas muitas vezes também a vista direta para a água."
Os potenciais compradores podem esperar pagar 5.960 euros/m2 por uma casa ou condomínio no Wannsee, em Berlim-Brandenburgo, 5.752 euros/m2 à volta do Eibsee, na Baviera, 5.475 euros/m2 no Lago Constança, em Baden-Württemberg, e 4.675 euros/m2 no Öjendorfer See, em Hamburgo. Com um preço máximo de 8.767 euros/m2, Wannsee ficou em quinto lugar entre os imóveis mais caros em localidades lacustres no primeiro semestre de 2025. Os preços dos imóveis nestas quatro regiões lacustres subiram ou estagnaram ligeiramente entre -0,3% e 6,3%.
Peter Römke, proprietário das lojas parceiras da VON POLL IMMOBILIEN em Constança e Singen:
"O Lago de Constança é o terceiro maior lago da Europa Central e faz fronteira com três países - Alemanha, Áustria e Suíça. A região do Lago de Constança alberga muitas reservas naturais, como a Wollmatinger Ried, e caracteriza-se pelo seu clima ameno, pela proximidade do lago e pelos Alpes circundantes. O maior desafio para os clientes interessados numa propriedade num local à beira do lago é, antes de mais, o preço. Além disso, a conservação da natureza e a proteção do ambiente são muito importantes no Lago de Constança. Por vezes, existem regulamentos de construção rigorosos e partes do lago são designadas como área de proteção da água, o que pode levar a restrições de utilização em determinadas circunstâncias."
As propriedades no Brombachsee, na Baviera,custam entre 3 000e 4 000 euros/m2, a 3 627 euros/m2, no Großer Plöner See, em Schleswig-Holstein, a 3 110 euros/m2, no Großer Stechlinsee, em Brandeburgo, a 3 107 euros/m2, no Kulkwitzer See, na Saxónia, a 3 063 euros/m2, no Schluchsee, em Baden-Württemberg, a 3 039 euros/m2 e no Steinhuder Meer, na Baixa Saxónia, a 3 028 euros/m2. É surpreendente o facto de os preços no Großer Plöner See terem caído -1,8% em comparação com o mesmo período do ano passado - a segunda maior queda de preços no Lake Report deste ano. Enquanto os preços no Großer Stechlinsee também registaram uma ligeira descida de -1,4%, o Steinhuder Meer ficou em terceiro lugar, com os maiores aumentos de preços no primeiro semestre de 2025, com um aumento de 9%.
Robert Rothböck, diretor de filial das lojas parceiras da VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg e Eutin:
"O que caracteriza frequentemente o Großer Plöner See é a ligação emocional que muitos compradores têm com a região. Muitos potenciais compradores conhecem o lago desde a sua infância ou desde as férias e gostariam de realizar aqui um sonho de vida há muito acalentado. Ostholstein - também conhecido como Holstein Suíça - é uma paisagem de morena terminal formada pela Idade do Gelo com uma densidade excecionalmente elevada de lagos. No entanto, as verdadeiras propriedades lacustres continuam a ser raras e são, por isso, muito procuradas. O Lago Plön ganha pontos com a sua proximidade da encantadora cidade de Plön, o popular Prinzeninsel e um programa de lazer ativo com muitos clubes de vela. No entanto, o desenvolvimento, a orientação e o lado da margem desempenham frequentemente um papel decisivo na compra. É igualmente importante analisar atentamente a situação jurídica: um pontão, por si só, não garante um acesso seguro ao lago - sem uma inscrição no registo predial ou uma autorização oficial, a utilização pode ser rapidamente restringida. E por último, mas não menos importante, é evidente que a procura continuará a ser elevada em 2025, mas as negociações de preços exigirão cada vez mais sensibilidade de ambas as partes".
Os potenciais compradores encontrarão os preços mais baratos por metro quadrado para uma propriedade à beira do lago em Bleilochtalsperre, na Turíngia, com uma média de 1.515 euros. Com uma descida de -3,1 por cento em relação ao mesmo período do ano passado, esta região registou a correção de preços mais significativa de todas as localidades lacustres analisadas. Os compradores podemesperar preços igualmente moderados para as propriedades em torno de um lago no Großer Goitzschesee, na Saxónia-Anhalt, a 2 110 euros/m2, no Edersee, em Hesse, a 2 238 euros/m2e na barragem de Losheim, no Sarre, a 2 250 euros/m2. Enquanto os preços por metro quadrado no Große Goitzschesee e Stausee Losheim aumentaram 10,5 por cento no primeiro semestre de 2025 em comparação com o primeiro semestre de 2024 - o aumento de preço mais forte no ranking - e 1,3 por cento, respetivamente, eles tenderam a estagnar no Lago Edersee em -0,8 por cento.
A casa ou condomínio no Lago Schwerin, em Mecklenburg-Western Pomerania, tem uma média entre € 2.500/m2 e € 3.000/m2, com € 2.519/m2, no Lago Bigge, na Renânia do Norte-Vestfália, com € 2.633/m2, no Lago Laach, na Renânia-Palatinado, com € 2.818/m2 e no Lago Müritz, em Mecklenburg-Western Pomerania, com € 2.918/m2. O Lago Laach é surpreendentemente dinâmico: com um aumento de preços de 9,3% no primeiro semestre de 2025, é uma das localidades lacustres de mais rápido crescimento e ocupa o segundo lugar no ranking de aumentos de preços. No entanto, os preços por metro quadrado também subiram 3% no Lago Müritz e 4,3% no Lago Schwerin, em comparação com o primeiro semestre de 2024, enquanto caíram ligeiramente -1,5% no Lago Bigge.
Christian Sieg, proprietário da loja parceira da VON POLL IMMOBILIEN Waren (Müritz):
"O Müritz é o maior lago interior da Alemanha. A partir dele, é possível chegar de barco a Berlim, ao Mar Báltico e a Hamburgo - e, portanto, ao resto do mundo. Em comparação com o ano anterior, não se registaram alterações significativas em termos de oferta e de procura. A procura mantém-se elevada, enquanto a oferta é relativamente baixa. Isto deve-se ao facto de as propriedades com uma localização direta junto ao lago serem normalmente transmitidas à família ou vendidas a amigos. O maior obstáculo para os potenciais compradores é, sem dúvida, o elevado preço de compra à beira do lago que, por vezes, é pedido por estas propriedades. Os compradores têm de trazer consigo muito capital próprio."
1 A base de dados para a análise do preço de compra baseia-se nos preços médios pedidos para imóveis residenciais da GeoMap para o primeiro semestre de 2025 e o primeiro semestre de 2024 num raio de cinco quilómetros da respectiva margem do lago, bem como nos ajustamentos efectuados pela VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
2 O termo "habitação" refere-se a casas isoladas e geminadas e a condomínios.
3 Os lagos definidos no See-Report 2025 baseiam-se numa avaliação da classificação ADAC dos "lagos mais bonitos da Alemanha". O Tegernsee, o Starnberger See e o Ammersee foram acrescentados à lista de lagos por se encontrarem entre os lagos mais conhecidos da Alemanha.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). O gráfico pode ser descarregado digitalmente com uma ligação de incorporação aqui: https://www.datawrapper.de/_/Ws7om/?v=4
