19.09.2025 • 6 min. temps de lecture
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Habiter au bord de l'eau reste très demandé - les prix augmentent légèrement
Habiter au bord de l'un des plus beaux lacs d'Allemagne, ce n'est pas seulement vivre dans un bien immobilier, mais dans un environnement qui allie détente, nature et qualité de vie. Qu'il s'agisse du lac de Tegernsee, du lac de Starnberg, du lac d'Ammersee ou du Müritz, la vie au bord de l'eau a son propre charme. Ce n'est pas seulement la vue qui fascine, mais aussi la joie de vivre : se promener le matin au bord du lac, terminer la journée le soir sur le ponton. Il n'est donc pas étonnant que les biens immobiliers situés au bord des meilleurs lacs d'Allemagne restent convoités. Mais comment les prix évolueront-ils en 2025 dans ces endroits particuliers ? Dans le rapport sur les lacs de cette année, les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix d'achat1 pour les biens immobiliers résidentiels2 autour des lacs les plus beaux et les plus connus d'Allemagne3 au cours du premier semestre 2025 par rapport au premier semestre 2024 et ont regardé quel était le prix maximum demandé sur chaque lac en 2025.
Daniel Ritter, associé-gérant de VON POLL IMMOBILIEN :
"Nous voyons en 2025 une évolution légère mais constante des prix vers le haut, y compris dans les meilleurs emplacements des lacs - comme le prévoit la tendance fédérale allemande. Les biens immobiliers situés en première ligne de lac, en particulier, restent extrêmement demandés et leur valeur reste stable. L'offre y est toutefois très limitée et par conséquent très chère. Ceux qui recherchent un bien éloigné de la rive directe, par exemple en deuxième ou troisième ligne, ont nettement plus de choix et bénéficient souvent d'un meilleur rapport prix/emplacement. La demande n'est toutefois pas seulement motivée par les propriétaires occupants, mais aussi, de plus en plus, par les investisseurs qui misent sur la stabilité de la valeur à long terme. Ceux qui prévoient d'acheter un bien immobilier au bord d'un lac devraient tenir compte non seulement de la situation, mais aussi de l'infrastructure, de la vue sur le lac et des éventuelles contraintes liées à la protection de la nature ou des monuments. Ces points ont souvent une plus grande influence sur la valeur d'usage que quelques mètres de distance par rapport à l'eau".
En 2025, le lac Tegernsee en Haute-Bavière conserve sa place de leader incontesté : avec un prix moyen au mètre carré de 9.595 euros, la région autour du lac Tegernsee compte à nouveau parmi les sites résidentiels les plus exclusifs d'Allemagne. Le prix d'offre maximal d'un bien immobilier au Tegernsee était même de 14 778 €/m2 au premier semestre 2025 - la valeur la plus élevée de tout le classement. Loin derrière le Tegernsee se trouve le lac de Starnberg, où les acheteurs potentiels devaientcompter en moyenne 8.589 €/m2 au premier semestre 2025.Suivent le Königssee avec 7.350 €/m2, l'Ammersee avec 7.262 €/m2et le Chiemsee avec 6.086 €/m2 - tous situés dans des endroits très prisés en Bavière.
Figure : Prix d'achat moyen et prix maximum pour les biens immobiliers résidentiels autour des lacs les plus beaux et les plus connus d'Allemagne, 1er semestre 2025 par rapport au 1er semestre 2024 (graphique : von Poll Immobilien GmbH).
Il est en outre intéressant de constater que les prix ont augmenté par rapport à l'année précédente dans toutes les régions lacustres citées précédemment : la plus forte hausse concerne le lac de Chiemsee avec 8,2 %, suivi du lac de Starnberg avec 7,7 %, du lac d'Ammersee avec 6,3 %, du lac Königssee avec 3,5 % et du lac Tegernsee avec seulement 0,5 %.
Vivien Pucer, directeur de l'agence partenaire de VON POLL IMMOBILIEN à Starnberg / Fünf-Seen-Land :
"Le lac de Starnberg n'est pas seulement l'un des lacs les plus connus d'Allemagne, mais aussi l'un des plus chargés d'histoire - avec sa proximité de Munich, son eau claire et sa vue unique sur les Alpes, le lac reste l'une des adresses les plus exclusives et les plus recherchées d'Allemagne. Depuis un an et demi, nous observons pour la première fois que l'offre et la demande s'équilibrent légèrement - une nouveauté compte tenu de l'extrême rareté traditionnelle des terrains au bord du lac. Pour acheter ici, il faut non seulement du capital, mais aussi de la patience et de la compréhension pour les particularités du droit de la construction, par exemple pour la protection des monuments historiques ou les possibilités de transformation limitées. Le niveau de prix est déterminé par la situation : en première ligne, les acheteurs doivent aujourd'hui compter avec des sommes dépassant les dix millions d'euros - plus on s'éloigne de la rive, plus le prix baisse, mais souvent aussi la vue directe sur l'eau".
Pour une maison ou un appartement en copropriété, les acheteurs potentiels doivent compter 5 960 €/m2 au Wannsee de Berlin-Brandenburg, 5 752 €/m2 autour de l'Eibsee bavarois, 5 475 €/m2 au Bodensee dans le Bade-Wurtemberg et 4 675 €/m2 au Öjendorfer See de Hambourg. Avec un prix maximum proposé de 8.767 €/m2, le Wannsee occupe la cinquième place parmi les biens immobiliers les plus chers situés au bord d'un lac au cours du premier semestre 2025. Les prix de l'immobilier ont légèrement augmenté ou stagné dans ces quatre régions lacustres, entre -0,3 % et 6,3 %.
Peter Römke, propriétaire des agences partenaires de VON POLL IMMOBILIEN à Constance et Singen :
"Le lac de Constance est le troisième plus grand lac d'Europe centrale et il est bordé par trois pays à la fois - l'Allemagne, l'Autriche et la Suisse. Pourtant, la région du lac de Constance abrite de nombreuses réserves naturelles, comme le Wollmatinger Ried, et se distingue par la douceur de son climat, la proximité du lac et des Alpes environnantes. Le principal défi pour les clients intéressés par un bien immobilier situé au bord du lac est en premier lieu le prix. En outre, la protection de la nature et de l'environnement est un sujet très important au lac de Constance. Il existe parfois des règles de construction strictes et certaines parties du lac sont classées zone de protection des eaux, ce qui peut entraîner des restrictions d'utilisation dans certaines circonstances".
Les biens immobilierscoûtent entre 3.000 €/m2et 4.000 €/m2 au Brombachsee en Bavière avec 3.627 €/m2, au Grosser Plöner See dans le Schleswig-Holstein avec 3.110 €/m2, au Grosser Stechlinsee dans le Brandebourg avec 3.107 €/m2, au Kulkwitzer See en Saxe avec 3.063 €/m2, au Schluchsee dans le Bade-Wurtemberg avec 3.039 €/m2 et au Steinhuder Meer en Basse-Saxe avec 3.028 €/m2. Il est frappant de constater que les prix au Grand Lac de Plön ont baissé de -1,8 % par rapport à la même période de l'année précédente - la deuxième plus forte baisse de prix dans le rapport sur les lacs de cette année. Alors que les prix ont également légèrement baissé de -1,4 pour cent au Grand Lac de Stechlin, le Steinhuder Meer se classe troisième avec une augmentation de 9 pour cent des plus fortes hausses de prix au premier semestre 2025.
Robert Rothböck, directeur d'agence chez les partenaires de VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg et Eutin :
"Ce qui distingue le Grand Lac de Plön, c'est souvent le lien émotionnel qui unit de nombreux acheteurs à la région. Beaucoup d'intéressés connaissent le lac depuis leur enfance ou leurs vacances et souhaitent y réaliser un rêve de vie qu'ils caressent depuis longtemps. L'Ostholstein - également connu sous le nom de Suisse du Holstein - est un paysage de moraines terminales formé par l'ère glaciaire, avec une densité exceptionnellement élevée de lacs. Les véritables terrains lacustres restent cependant rares et sont donc très convoités. Le lac de Plön marque des points grâce à sa proximité avec le charmant chef-lieu d'arrondissement de Plön, l'île des princes très appréciée et une offre de loisirs active avec de nombreux clubs de voile. Néanmoins, la construction, l'orientation et le côté de la rive jouent souvent un rôle décisif lors de l'achat. Il est également important de regarder de près la situation juridique : un ponton ne garantit pas à lui seul un accès sécurisé au lac - sans inscription au registre foncier ou autorisation administrative, l'utilisation peut rapidement être limitée. Enfin, il s'avère que la demande reste élevée en 2025, mais que les négociations de prix exigent de plus en plus de doigté de part et d'autre".
C'est au barrage de Bleiloche en Thuringe que les acheteurs potentiels trouvent les prix au mètre carré les plus bas pour un bien immobilier en bord de lac, avec une moyenne de 1 515 euros. Avec une baisse de -3,1 % par rapport à la même période de l'année précédente, cette région a enregistré la plus nette correction de prix parmi tous les sites lacustres analysés. Les acheteurs peuvents'attendre à des prix immobiliers tout aussi modérés pour les biens situés autour d'un lac au Grand lac de Goitzche en Saxe-Anhalt avec 2 110 €/m2, au lac Edersee en Hesse avec 2 238 €/m2et au lac de barrage de Losheim en Sarre avec 2 250 €/m2. Alors que les prix au mètre carré ont augmenté de 10,5 % au premier semestre 2025 - la plus forte hausse de prix du classement - et de 1,3 % au premier semestre 2024 au Grand Goitzschesee et au lac de barrage de Losheim, ils ont plutôt stagné à -0,8 % au Edersee.
Entre 2 500 €/m2 et 3 000 €/m2 en moyenne, la maison ou l'appartement en copropriété se négocie à 2 519 €/m2 au lac de Schwerin dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale, à 2 633 €/m2 au lac de Bigge en Rhénanie du Nord-Westphalie, à 2 818 €/m2 au lac de Laach en Rhénanie-Palatinat et à 2 918 €/m2 au lac de Müritz dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale. Le Laacher See surprend par son dynamisme : avec une hausse des prix de 9,3 % au premier semestre 2025, il fait partie des sites lacustres qui connaissent la plus forte croissance et se place en deuxième position dans le classement des augmentations de prix. Mais les prix au mètre carré ont également augmenté au Müritz avec 3 pour cent et au lac de Schwerin avec 4,3 pour cent par rapport au premier semestre 2024, alors qu'ils ont légèrement baissé au Biggesee de -1,5 pour cent.
Christian Sieg, propriétaire de l'agence de Waren (Müritz), partenaire de VON POLL IMMOBILIEN :
"La Müritz est le plus grand lac intérieur d'Allemagne. De là, il est possible d'atteindre Berlin, la mer Baltique, mais aussi Hambourg en bateau - et donc le reste du monde. Par rapport à l'année dernière, il n'y a pas de changements notables en termes d'offre et de demande. La demande reste élevée, tandis que l'offre est relativement faible. En effet, la plupart du temps, les biens immobiliers situés directement sur le lac sont transmis par héritage au sein de la famille ou vendus à des connaissances. Le plus grand obstacle pour les acheteurs potentiels est sans aucun doute le prix d'achat élevé de ces biens immobiliers situés directement au bord de l'eau. Les acheteurs doivent ici apporter beaucoup de fonds propres".
1 La base de données de l'analyse des prix d'achat se fonde sur les prix moyens des offres de biens immobiliers résidentiels de GeoMap pour le premier semestre 2025 ainsi que pour le premier semestre 2024 dans un rayon de cinq kilomètres des rives du lac concernées, ainsi que sur des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
2 La notion d'immobilier résidentiel se réfère aux maisons individuelles et aux appartements en copropriété.
3 Les lacs définis dans le rapport sur les lacs 2025 se basent sur une évaluation du classement de l'ADAC sur les "plus beaux lacs d'Allemagne". Le Tegernsee, le Starnberger See et l'Ammersee ont été ajoutés à la liste des lacs car ils font partie des lacs les plus connus d'Allemagne.
Toutes les données et tous les graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). Le graphique peut être téléchargé sous forme numérique avec un lien d'intégration ici : https://www.datawrapper.de/_/Ws7om/?v=4
