19.09.2025 • 6 min. tiempo de lectura
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Sigue habiendo demanda de viviendas frente al mar: los precios suben ligeramente
Vivir en uno de los lagos más bellos de Alemania no es sólo vivir en una propiedad, sino en un entorno que combina relax, naturaleza y calidad de vida. Tegernsee, Starnberger See, Ammersee o Müritz: vivir junto al agua tiene un encanto especial. No son sólo las vistas lo que fascina, sino también la actitud ante la vida: pasear junto al lago por la mañana y terminar el día en el embarcadero por la tarde. No es de extrañar, por tanto, que las propiedades en los lagos más importantes de Alemania sigan estando muy solicitadas. Pero, ¿cómo evolucionarán los precios en estos lugares tan especiales en 2025? En el Informe de los Lagos de este año, los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución de los precios de compra1 de los inmuebles residenciales2 en torno a los lagos más bellos y conocidos de Alemania3 en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024 y han examinado el precio más alto que se pedirá en los respectivos lagos en 2025.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"También vemos una ligera pero constante tendencia al alza de los precios en las principales ubicaciones de los lagos en 2025 - en línea con la tendencia a nivel nacional. En particular, los inmuebles situados en la primera fila de lagos seguirán teniendo una gran demanda y un valor estable. Sin embargo, la oferta es muy escasa y, en consecuencia, cara. Quien busque una propiedad lejos de la orilla directa, por ejemplo en la segunda o tercera fila, encontrará muchas más opciones y a menudo una mejor relación precio/ubicación. Sin embargo, la demanda no sólo está impulsada por los propietarios, sino cada vez más por los inversores que buscan estabilidad de valor a largo plazo. Cualquiera que planee comprar una propiedad junto al lago debe tener en cuenta no sólo la ubicación, sino también la infraestructura, las vistas al lago y cualquier requisito de conservación de la naturaleza o protección de monumentos. Estos puntos suelen influir más en el valor útil que unos pocos metros del agua".
El lago Tegernsee, en la Alta Baviera, seguirá siendo el líder indiscutible en 2025: con un precio medio por metro cuadrado de 9.595 euros, la región en torno al lago Tegernsee vuelve a ser uno de los lugares residenciales más exclusivos de Alemania. En el primer semestre de 2025, el precio máximo de venta de una vivienda en el lago Tegernsee alcanzó los 14.778 euros/m2, el valor más alto de toda la clasificación. El lago Starnberg le sigue a cierta distancia del Tegernsee, donde los posibles compradores tuvieron quecalcular con una media de 8.589 euros/m2 en el primer semestre de 2025.Le siguen el Königssee con 7.350 euros/m2, el Ammersee con 7.262 euros/m2y el Chiemsee con 6.086 euros/m2, todos ellos situados en las localidades lacustres más solicitadas de Baviera.
Fig.: Precios medios de compra y precios máximos de inmuebles residenciales en torno a los lagos más bellos y conocidos de Alemania, 1er semestre de 2025 frente al 1er semestre de 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
También es interesante observar que los precios han aumentado de un año a otro en todas las regiones lacustres mencionadas: con más fuerza en el lago Chiemsee con un 8,2 por ciento, seguido del lago Starnberg con un 7,7 por ciento, el lago Ammersee con un 6,3 por ciento, el lago Königssee con un 3,5 por ciento y el lago Tegernsee con sólo un 0,5 por ciento.
Vivien Pucer, directora de sucursal de la tienda asociada VON POLL IMMOBILIEN Starnberg / Fünf-Seen-Land:
"El lago de Starnberg no sólo es uno de los más famosos de Alemania, sino también uno de los más históricos: por su proximidad a Múnich, sus aguas cristalinas y sus vistas alpinas únicas, el lago sigue siendo una de las direcciones más exclusivas y codiciadas de Alemania. En el último año y medio, hemos observado por primera vez que la oferta y la demanda se están nivelando ligeramente, una novedad teniendo en cuenta que tradicionalmente las propiedades a orillas del lago eran extremadamente escasas. Para comprar aquí no sólo hace falta capital, sino también paciencia y conocer las particularidades del derecho de construcción, como los edificios catalogados o las posibilidades limitadas de reconversión. El nivel de precios viene determinado por la ubicación: en primera fila, los compradores deben esperar hoy sumas superiores a los diez millones de euros; a medida que aumenta la distancia a la orilla, disminuye el precio, pero a menudo también la vista directa al agua".
Los compradores potenciales pueden esperar pagar 5.960 euros/m2 por una casa o condominio en Wannsee, en Berlín-Brandemburgo; 5.752 euros/m2 en los alrededores de Eibsee, en Baviera; 5.475 euros /m2 en el lago Constanza, en Baden-Wurtemberg; y 4.675 euros/m2 en Öjendorfer See, en Hamburgo. Con un precio máximo de venta de 8.767 euros/m2, Wannsee ocupó el quinto lugar entre las propiedades más caras en zonas lacustres en el primer semestre de 2025. Los precios de las propiedades en estas cuatro regiones lacustres subieron o se estancaron ligeramente entre el -0,3% y el 6,3%.
Peter Römke, propietario de las tiendas asociadas VON POLL IMMOBILIEN en Constanza y Singen:
"El lago de Constanza es el tercero más grande de Europa Central y limita con tres países: Alemania, Austria y Suiza. La región del lago de Constanza alberga numerosas reservas naturales, como la de Wollmatinger Ried, y se caracteriza por su clima suave, la proximidad del lago y los Alpes circundantes. El mayor reto para los clientes interesados en una propiedad junto al lago es, ante todo, el precio. Además, la conservación de la naturaleza y la protección del medio ambiente son muy importantes en el lago de Constanza. A veces hay estrictas normas de construcción y algunas partes del lago están designadas como zona de protección de las aguas, lo que puede conllevar restricciones de uso en determinadas circunstancias".
Las propiedades en el Brombachsee (Baviera)cuestan entre 3.000y 4.000 euros/m2: 3.627 euros/m2; en el Großer Plöner See (Schleswig-Holstein), 3.110 euros/m2; en el Großer Stechlinsee (Brandemburgo), 3.107 euros/m2; en el Kulkwitzer See (Sajonia), 3.063 euros/m2; en el Schluchsee (Baden-Wurtemberg), 3.039 euros/m2; y en el Steinhuder Meer (Baja Sajonia), 3.028 euros/m2. Llama la atención que los precios en el Großer Plöner See cayeran un -1,8% en comparación con el mismo periodo del año anterior, la segunda mayor caída de precios del Informe de Lagos de este año. Mientras que los precios en Großer Stechlinsee también descendieron ligeramente en un -1,4%, Steinhuder Meer ocupó el tercer lugar con el mayor aumento de precios en el primer semestre de 2025, con un incremento del 9%.
Robert Rothböck, director de las tiendas asociadas a VON POLL IMMOBILIEN en Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg y Eutin:
"Lo que suele caracterizar al Großer Plöner See es la conexión emocional que muchos compradores tienen con la región. Muchos de ellos conocen el lago de su infancia o de sus vacaciones y desean hacer realidad aquí el sueño de toda una vida". Ostholstein -también conocida como la Suiza de Holstein- es un paisaje de morrenas terminales formado por la Edad de Hielo con una densidad excepcionalmente alta de lagos. Sin embargo, las propiedades lacustres siguen siendo escasas y, por tanto, muy codiciadas. El lago Plön destaca por su proximidad a la encantadora ciudad de Plön, la popular Prinzeninsel y un activo programa de ocio con numerosos clubes náuticos. No obstante, la urbanización, la orientación y el lado de la orilla suelen desempeñar un papel decisivo en la compra. También es importante fijarse bien en la situación jurídica: un embarcadero por sí solo no garantiza un acceso seguro al lago; sin una inscripción en el registro de la propiedad o una autorización oficial, el uso puede verse rápidamente restringido. Y por último, pero no por ello menos importante, está claro que la demanda seguirá siendo alta en 2025, pero las negociaciones de precios requerirán cada vez más sensibilidad por ambas partes".
Los compradores potenciales encontrarán los precios más baratos por metro cuadrado para una propiedad junto al lago en el Bleilochtalsperre, en Turingia, con una media de 1.515 euros. Con un descenso del -3,1% en comparación con el mismo periodo del año anterior, esta región registró la corrección de precios más significativa de todas las ubicaciones lacustres analizadas. Los compradores puedenesperar precios inmobiliarios igualmente moderados para las propiedades situadas alrededor de un lago en el Großer Goitzschesee en Sajonia-Anhalt, con 2.110 euros/m2, en el Edersee en Hesse, con 2.238 euros/m2, y en el embalse de Losheim en el Sarre, con 2.250 euros/m2. Mientras que los precios por metro cuadrado en el Große Goitzschesee y el Stausee Losheim aumentaron un 10,5% en el primer semestre de 2025 en comparación con el primer semestre de 2024 -el mayor incremento de precios de la clasificación- y un 1,3% respectivamente, tendieron a estancarse en el lago Edersee con un -0,8%.
La casa o el condominio en el lago Schwerin, en Mecklemburgo-Pomerania Occidental, tiene un precio medio de entre 2.500 y 3.000 euros/m2, con 2.519 euros/m2; en el lago Bigge, en Renania del Norte-Westfalia, con 2.633 euros/m2; en el lago Laach, en Renania-Palatinado, con 2.818 euros/m2; y en el lago Müritz, en Mecklemburgo-Pomerania Occidental, con 2.918 euros/m2. El lago Laach es sorprendentemente dinámico: con un aumento de precios del 9,3% en el primer semestre de 2025, es una de las localidades lacustres de más rápido crecimiento y ocupa el segundo lugar en la clasificación de aumentos de precios. Sin embargo, los precios por metro cuadrado también aumentaron un 3% en el lago Müritz y un 4,3% en el lago Schwerin en comparación con el primer semestre de 2024, mientras que descendieron ligeramente un -1,5% en el lago Bigge.
Christian Sieg, propietario de la oficina de la tienda asociada VON POLL IMMOBILIEN Waren (Müritz):
"El Müritz es el lago interior más grande de Alemania. Desde allí se puede llegar en barco a Berlín, el mar Báltico y Hamburgo, y por tanto al resto del mundo. En comparación con el año anterior, no ha habido cambios significativos en términos de oferta y demanda. La demanda sigue siendo alta, mientras que la oferta es relativamente baja. Esto se debe a que las propiedades situadas directamente a orillas del lago suelen transmitirse dentro de la familia o venderse a amigos. El mayor obstáculo para los posibles compradores son sin duda los elevados precios de compra en primera línea de lago que a veces se piden por este tipo de propiedades. Los compradores tienen que aportar mucho capital".
1 Los datos en los que se basa el análisis del precio de compra son los precios medios de venta de los inmuebles residenciales de GeoMap para el primer semestre de 2025 y el primer semestre de 2024 en un radio de cinco kilómetros de la orilla del lago correspondiente, así como los ajustes realizados por VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
2 El término propiedad residencial se refiere a casas unifamiliares, pareadas y condominios.
3 Los lagos definidos en el See-Report 2025 se basan en una evaluación de la clasificación ADAC de los "lagos más bellos de Alemania". Tegernsee, Starnberger See y Ammersee se añadieron a la lista de lagos porque figuran entre los más conocidos de Alemania.
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). El gráfico puede descargarse digitalmente con un enlace de incrustación aquí: https://www.datawrapper.de/_/Ws7om/?v=4
