Kauf oder Miete? Das Verhältnis dreht sich

Immobilienanalyse der acht A-Städte

In vielen deutschen Städten geht die Schere zwischen Einkommen und Wohnkosten immer weiter auseinander. Während die Löhne moderat steigen, schnellen die Mieten in Ballungsräumen wie in Berlin und Hamburg kontinuierlich in die Höhe. Für Haushalte mit niedrigem Einkommen bedeutet das oft eine Mietbelastung von bis zu 30 Prozent des Nettoeinkommens – ein Niveau, das als kritisch gilt. Gleichzeitig sind die Immobilienkaufpreise in einigen Regionen in den letzten zwei Jahren gesunken oder stagnierten, was die Frage aufwirft: Wird der Erwerb von Wohneigentum wieder attraktiver?

Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben daher analysiert, wie sich das Verhältnis der durchschnittlichen Miet- sowie Immobilienkaufpreise¹ zum durchschnittlichen Einkommen² in den acht A-Städten – Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig von 2020 bis 2024 entwickelt haben. Für eine bessere Vergleichbarkeit³ wird als Index mit dem Basiswert 100 im ersten Quartal 2020 begonnen.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Gerade in den großen Städten beobachten wir, dass die Miete für viele Haushalte inzwischen eine größere monatliche Belastung darstellt als die Finanzierung eines vergleichbaren Eigentums“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. „Auch wenn die Zinsen aktuell höher sind als noch vor wenigen Jahren, relativieren sich die Kosten durch gesunkene Kaufpreise und weitestgehend stabile Finanzierungskonditionen. Zugleich eröffnet die aktuelle Marktlage Käufern wieder mehr Verhandlungsspielraum und bessere Einstiegsmöglichkeiten. Das führt dazu, dass Wohneigentum für viele wieder eine realistische und bessere Alternative zur Miete wird – insbesondere mit Blick auf die langfristige Entlastung im Alter und die zusätzliche Sicherheit eines inflationsgeschützten Vermögenswertes.“

Besonders auffällig ist die gegenläufige Entwicklung des Verhältnisses von Miet- und Kaufpreisen zum durchschnittlichen Einkommen in allen acht A-Städten seit 2020: Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig. Während die Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen seit dem ersten Quartal 2020 in fast allen Standorten niedriger lag als die Kaufpreisbelastung zum Einkommen, hat sich das Bild teilweise deutlich gedreht. In allen Städten liegt das Miet-Einkommen-Verhältnis Ende 2024 über dem Niveau der Kaufpreisbelastung im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen, was eine markante Verschiebung gegenüber dem Ausgangspunkt 2020 darstellt.

Am höchsten ist die Mietpreis-Herausforderung im Verhältnis zum Einkommen seit 2020 in Berlin gestiegen. Das Verhältnis von Miete zum Einkommen stieg von 100 Prozent im ersten Quartal 2020 auf 124,1 Prozent im vierten Quartal 2024. Besonders dynamisch war der Anstieg seit 2022. Gleichzeitig fiel das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis von 113,1 Prozent - einem Höchstwert im vierten Quartal 2021 – auf 95,8 Prozent Ende 2024. Damit wird Berlin für Mieter spürbar teurer, während Eigentum trotz hoher Einstiegskosten inzwischen im Verhältnis zum Einkommen wieder etwas günstiger geworden ist.

Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Miet- und Immobilienkaufpreise zum durchschnittlichen Einkommen in den A-Städten Berlin, Leipzig und Hamburg von 2020 bis 2024 – indexiert (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)

Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Berlin Treptow-Köpenick:

„Die Mietpreise in Berlin sind in den letzten zwei Jahren deutlich gestiegen – sowohl bei Neuvermietungen als auch im Bestand. Die stärkste Belastung ergibt sich hier aus der Kluft zwischen weniger stark gestiegenen Einkommen und kontinuierlich steigenden Angebotsmieten. Viele Mieter spüren diese Entwicklung unmittelbar und berichten von einer angespannten Wohnungssuche, insbesondere in den begehrten Bezirken. Bei Kaufimmobilien stabilisiert sich der Markt dagegen seit einigen Monaten. Auch Familien, die früher von hohen Kaufpreisen abgeschreckt waren, treten wieder aktiver auf. Grundsätzlich ist für gut vorbereitete Käufer jetzt ein guter Zeitpunkt: Die Kombination aus gesunkenen Preisen, stabileren Zinsen, höherem Verhandlungsspielraum und der Möglichkeit zur Inflationsabsicherung durch Sachwerte spricht derzeit für den Immobilienerwerb. Voraussetzung ist eine solide Finanzierung – idealerweise mit etwas Eigenkapital und einem längeren Planungshorizont. Wer heute kauft, sichert sich langfristig gegen weiter steigende Mieten und Altersmut ab.“

Am zweitstärksten stieg der Miet-Einkommen-Index unter den A-Städten in Leipzig von 100 Prozent im ersten Quartal 2020 auf 111,7 Prozent im vierten Quartal 2024. Allerdings erhöhte sich das Verhältnis der Immobilienkaufpreise zum Einkommen nur moderat: von 100 Prozent Anfang 2020 auf 108,2 Prozent im vierten Quartal 2024, nach einem zwischenzeitlichen Hoch von 121,6 Prozent im vierten Quartal 2021. Leipzig bleibt damit in beiden Bereichen leicht über dem Durchschnitt, was die Erschwinglichkeit für Mieter und Käufer betrifft.

Hamburger Mieter spüren die drittstärkste Belastung zum Einkommen innerhalb der aktuellen A-Städte-Analyse. Der Mietpreis-Einkommen-Index liegt Ende 2024 bei 108,3 Prozent, ausgehend von 100 Prozent Anfang 2020. Die Kaufpreise sanken dagegen deutlich von einem Hoch bei 115,9 Prozent im zweiten Quartal 2022 auf 93,8 Prozent Ende 2024. Kaufen ist damit auch in Hamburg wieder erschwinglicher, Mieten hingegen kosten einen deutlich höheren Einkommensanteil als noch vor wenigen Jahren.

Nach der Metropole Hamburg folgen Köln und Düsseldorf hinsichtlich der stärksten Mietbelastung innerhalb der A-Städte. Das Miet-Einkommen-Verhältnis stieg in Köln auf 107,3 Prozent im Analysezeitraum, in Düsseldorf auf 106,5 Prozent. Die Kaufpreis-Belastung zum Einkommen reduzierte sich dagegen in Köln von einem Hoch bei 118,9 Prozent im zweiten Quartal 2022 kommend auf 104,9 Prozent. Auch in Düsseldorf sank das Verhältnis der Immobilienkaufpreise zum Einkommen nach einem Hoch von 122,2 Prozent im ersten Quartal 2022, auf 100,3 Prozent im vierten Quartal 2024. Die Zahlen zeigen, dass sich das Verhältnis der Immobilienkaufpreise zum Einkommen auch in Köln und Düsseldorf sichtlich reduziert hat, während Mieten jedoch eher einem Aufwärtstrend folgen.

Abb. 2: Entwicklung der durchschnittlichen Miet- und Immobilienkaufpreise zum durchschnittlichen Einkommen in den A-Städten Köln und Düsseldorf von 2020 bis 2024 – indexiert (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)

München, Frankfurt am Main und Stuttgart zeichnen sich im Gegensatz zu den anderen analysierten A-Städten durch stabile Mietentwicklung im Verhältnis zum Einkommen von 2020 bis 2024 aus. Die Mietbelastung verändert sich nahezu kaum. In München bewegt sich der Mietpreis-Einkommen-Index im Analysezeitraum nur auf 103,8 Prozent, in Frankfurt am Main auf 103,1 Prozent und in Stuttgart auf 101,8 Prozent. Dagegen sank das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis in München signifikant mit einem Höhepunkt von 114,6 Prozent im vierten Quartal 2021 auf 86,1 Prozent. Auch in Frankfurt am Main und Stuttgart fiel die Belastung der Immobilienkaufpreise zum durchschnittlichen Einkommen markant bis Ende 2024 - in Frankfurt am Main mit einem Hoch von 105 Prozent im vierten Quartal 2020 auf 82,2 Prozent, in Stuttgart von 110 Prozent im vierten Quartal 2021 auf 84,8 Prozent. Damit zeigt sich in allen drei Städten – überraschenderweise auch in München, der traditionell teuersten Stadt Deutschlands – eine sichtliche Entlastung beim Eigentumserwerb im Verhältnis zur durchschnittlichen Einkommensentwicklung vor Ort. Für Immobilienkäufer bieten sich somit wieder bessere Einstiegsmöglichkeiten, aber Mietern auch weitestgehend stabile Mietverhältnisse.

Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Gräfelfing und VON POLL COMMERCIAL München:

„Aus unserer Sicht ist jetzt ein sehr guter Zeitpunkt, um in den Münchner Immobilienmarkt einzusteigen. Die Kaufpreise haben sich auf ein moderateres Niveau eingependelt, was in vielen Fällen einen spürbaren Abschlag gegenüber 2022 bedeutet. Gleichzeitig bleibt München ein wirtschaftlich starker und wachsender Standort mit hoher Lebensqualität, was langfristig für stabile bis steigende Immobilienwerte spricht. Wer jetzt kauft, profitiert von dieser Preiskorrektur und positioniert sich für eine künftig wieder anziehende Marktentwicklung.“

Ähnliches beobachtet Ralph Schenkel, Geschäftsstellenleiter beim VON POLL IMMOBILIEN Partnershop Stuttgart:

„Bei den Immobilienkaufpreisen ist eine klare Korrektur in Stuttgart zu beobachten: Daher zieht auch die Nachfrage wieder an. Insbesondere bei energieeffizienten Immobilien in guter Lage und bei Kaufinteressenten mit soliden Finanzierungsmöglichkeiten, die die aktuellen Preisniveaus als Einstiegschance sehen. Das spricht klar für eine allmähliche Rückkehr des Vertrauens in den Markt. Wer langfristig plant und finanziell gut aufgestellt ist, kann derzeit von realistischeren Preisen und besseren Verhandlungsmöglichkeiten profitieren.“

Abb. 3: Entwicklung der durchschnittlichen Miet- und Immobilienkaufpreise zum durchschnittlichen Einkommen in den A-Städten München, Frankfurt am Main und Stuttgart von 2020 bis 2024 – indexiert (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)

¹Die Datengrundlage der Miet- und Kaufpreise basieren auf Angebotszahlen vom ersten Quartal 2020 bis zum vierten Quartal 2024 von empirica-regio (VALUE Marktdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

²Die Daten zum Einkommen in den analysierten acht A-Städten stützen sich auf Auswertungen des durchschnittlichen Bruttomonatsentgelts von der Bundesagentur für Arbeit, empirica-regio (VALUE Marktdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).

³Für eine bessere Vergleichbarkeit der Daten untereinander wurden die Daten indexiert und als Basiswert mit 100 im ersten Quartal 2020 begonnen.