22.09.2025 • 7 min. Lesezeit
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Immobilienpreise bei kleineren Wohneinheiten wieder in Bewegung
In kleineren Universitätsstädten pulsiert das Leben zwischen Hörsaal, Altstadt und Café – hier zu wohnen, heißt oftmals geringere Lebenshaltungskosten als in Großstädten und zudem mehr Ruhe und Lebensqualität. Daher zieht es Studenten und Investoren weiterhin in die charmanten Hochschulorte. Viele Städte haben in den letzten Jahren Preisrückgänge hinnehmen müssen, doch nun kehrt die Dynamik zurück: Eigentumswohnungen werden wieder gefragter, die Preise steigen. Doch wie genau sieht es vor allem bei den kleineren Wohneinheiten aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die Kaufpreisentwicklung1 von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche bis maximal 40 Quadratmeter in kleineren Universitätsstädten2 in Deutschland im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 analysiert. Zum Vergleich zeigt eine separate Auswertung die Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise ohne Quadratmeter-Begrenzung in den jeweiligen Standorten.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Die Zahlen spiegeln die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt wider: Nachdem sich die Immobilienpreise 2023 mehrheitlich nach unten entwickelt haben, sind sie im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum in 35 der 46 analysierten kleineren Universitätsstädte gestiegen. Neben leichten bis moderaten Preisanstiegen, verzeichnen neun Standorte sogar Preiszuwächse im zweistelligen Bereich. In den meisten Regionen ist die Bodenbildung sichtlich erreicht, weshalb Kaufinteressenten nicht länger auf weiter sinkende Preise spekulieren, sondern den Moment jetzt nutzen sollten. Gerade für Kapitalanleger, die auf der Suche nach kleineren Wohneinheiten sind, die vor allem bei Studenten beliebt sind, ergeben sich in den kleineren Universitätsstädten interessante Investitionsmöglichkeiten mit attraktiven Renditechancen. Denn die Nachfrage nach eben diesen Wohnungsgrößen bleibt in Universitätsstädten konstant hoch.“
Abb. 1: Kauf- und Mietpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche bis 40 Quadratmeter in kleineren Universitätsstädten in Deutschland, 1. Halbjahr 2025 vs. 1. Halbjahr 2024 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Interessenten, die in einer der kleineren Universitätsstädte nach einer Eigentumswohnung mit einer Größe von bis zu 40 Quadratmeter suchen, zahlen in Erlangen mit durchschnittlich 6.338 €/m2 (Miete: 19,14 €/m2) am meisten. Auffällig ist zudem, dass Erlangen gleichzeitig die höchste Preissteigerung im gesamten Ranking verzeichnet: Die Quadratmeterpreise sind dort im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 13,5 Prozent gestiegen. Mit deutlichem Abstand folgen Regensburg mit 5.686 €/m2 (Miete: 17,22 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.676 €/m2 (Miete: 20,81 €/m2), Potsdam mit 5.601 €/m2 (Miete: 18,47 €/m2), Konstanz mit 5.586 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), Tübingen mit 5.333 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2) und Heidelberg mit 5.108 €/m2 (Miete: 23,18 €/m2). Während die Immobilienpreise in Regensburg und Potsdam mit einem Plus von 10,3 Prozent beziehungsweise 12 Prozent deutlich angezogen haben, sind sie in Konstanz mit 3,9 Prozent sowie Freiburg im Breisgau und Heidelberg mit jeweils 2,2 Prozent nur leicht gestiegen. Lediglich in Tübingen haben sich die Preise im ersten Halbjahr 2025 um -2,2 Prozent nach unten entwickelt.
Matthias Gebhardt, Geschäftsstelleninhaber der VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Erlangen, Forchheim und Herzogenaurach:
Am günstigsten sind die Durchschnittspreise für eine Eigentumswohnung mit einer Größe bis maximal 40 Quadratmeter in den Universitätsstädten Chemnitz mit 1.129 €/m2 (Miete: 6,20 €/m2), Wuppertal mit 1.731 €/m2 (Miete: 10,14 €/m2) und Magdeburg mit 1.899 €/m2 (Miete: 7,92 €/m2). Während die Kaufpreise in Chemnitz im ersten Halbjahr 2025 um -4,4 Prozent gesunken sind, sind sie in Magdeburg und Wuppertal mit -0,2 Prozent beziehungsweise 1,1 Prozent eher stagniert.
Zitatkasten inkl. Bild: Constantin Pauly, Geschäftsstelleninhaber des VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Wuppertal: „Seit Anfang des Jahres erleben wir in Wuppertal wieder deutlich mehr Bewegung am Immobilienmarkt. Die Preise haben sich nach den Korrekturen 2023 stabilisiert, bei hochwertigen Wohnungen in guten Lagen sehen wir sogar wieder leichte Anstiege. Gerade bei Eigentumswohnungen bis 40 Quadratmeter spüren wir einen klaren Nachfragezuwachs. Kapitalanleger, Studierende und Singles setzen auf kompakte Einheiten: überschaubare Kosten, sichere Vermietbarkeit und solide Renditen. Besonders gefragt sind Lagen in Elberfeld und in Hochschulnähe. Für Investoren ist Wuppertal derzeit äußerst spannend: vergleichsweise günstige Einstiegspreise, eine wachsende Hochschulstadt mit über 23.000 Studierenden, eine starke Verkehrsanbindung ins Rheinland sowie Ruhrgebiet und Mietrenditen, die in vielen A- und B-Städten kaum noch zu erzielen sind. Wer hier clever investiert, sichert sich eine Immobilie mit Zukunftspotenzial.“
Etwas teurer, aber immer noch im unteren Teil des Immobilienpreisrankings bei Eigentumswohnungen mit einer Höchstfläche von 40 Quadratmetern – und mit Angebotspreisen zwischen 2.000 €/m2 und 3.000 €/m2 – finden sich die Universitätsstädte Mönchengladbach (Miete: 11,09 €/m2), Halle an der Saale (Miete: 8,94 €/m2), Saarbrücken (Miete: 13,04 €/m2), Hildesheim (Miete: 11,39 €/m2), Flensburg (Miete: 9,77 €/m2), Erfurt (Miete: 10,21 €/m2), Siegen (Miete: 11,75 €/m2), Göttingen (Miete: 14,37 €/m2), Kaiserslautern (Miete: 13,64 €/m2), Coburg (Miete: 9,09 €/m2), Kassel (Miete: 13,20 €/m2), Frankfurt an der Oder (Miete: 8,81 €/m2) und Greifswald (Miete: 11,88 €/m2). Hinsichtlich der Preise haben sich die Universitätsstädte in diesem Segment im ersten Halbjahr 2025 verglichen mit dem Vorjahr sehr unterschiedlich entwickelt: Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Coburg und Saarbrücken verzeichneten deutliche Preissteigerungen zwischen 8,5 Prozent und 10,4 Prozent. In Kaiserslautern, Greifswald und Flensburg hingegen gaben die Immobilienpreise zwischen -4,4 Prozent und -8,2 Prozent nach. Somit sind die Preise im Segment der Eigentumswohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern in Flensburg am stärksten innerhalb des Rankings gefallen.
Für 3.000 €/m2 bis 4.000 €/m2 werden Kaufinteressenten, die eine Wohnung mit einer Größe von bis zu 40 Quadratmeter suchen, in den kleineren Universitätsstädten Braunschweig (Miete: 12,16 €/m2), Bielefeld (Miete: 13,04 €/m2), Paderborn (Miete: 12,06 €/m2), Oldenburg (Miete: 14,19 €/m2), Passau (Miete: 14,15 €/m2), Lüneburg (Miete: 14,85 €/m2), Trier (Miete: 13,87 €/m2), Marburg (Miete: 15,12 €/m2), Jena (Miete: 12,96 €/m2), Aachen (Miete: 14,85 €/m2) und Bayreuth (Miete: 13,86 €/m2) fündig. Besonders signifikant nach oben entwickelt haben sich die durchschnittlichen Kaufpreise dabei in Jena mit 8,8 Prozent, in Braunschweig mit 9,9 Prozent sowie in Aachen mit einem Plus von 11,6 Prozent. Während die anderen Universitätsstädte in dieser Preiskategorie eher stagniert beziehungsweise moderate Preiszuwächse verzeichnet haben, haben die Immobilienpreise in Marburg mit -6,1 Prozent deutlich nachgegeben. Damit weist Marburg den drittstärksten Preisrückgang unter den analysierten Universitätsstädten auf.
Timm Goldbeck, Geschäftsstellenleiter bei den VON POLL IMMOBILIEN Partnershops Aachen und Düren:
In den folgenden kleineren Universitätsstädten müssen Interessenten mit Preisen zwischen 4.000 €/m2 und 5.000 €/m2 für eine Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von bis zu 40 Quadratmeter kalkulieren: In Rostock mit 4.094 €/m2 (Miete: 11,87 €/m2), in Würzburg mit 4.164 €/m2 (Miete: 16,66 €/m2), in Gießen mit 4.190 €/m2 (Miete: 14,85 €/m2), in Lübeck mit 4.278 €/m2 (Miete: 13,24 €/m2), in Kiel mit 4.286 €/m2 (Miete: 12,91 €/m2), in Mainz mit 4.326 €/m2 (Miete: 17,95 €/m2), in Koblenz mit 4.382 €/m2 (Miete: 15,19 €/m2), in Heilbronn mit 4.432 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2), in Darmstadt mit 4.765 €/m2 (Miete: 20,12 €/m2), in Bamberg mit 4.773 €/m2 (Miete: 14,49 €/m2), in Augsburg mit 4.810 €/m2 (Miete: 19,65 €/m2) und in Ulm mit 4.862 €/m2 (Miete: 19,80 €/m2). Die große Mehrheit der Städte aus dieser Gruppe zeichnet sich im ersten Halbjahr 2025 durch leichte bis starke Preisanpassungen nach oben aus. Besonders hoch waren die Wertzuwächse in Rostock und Würzburg mit 9,4 Prozent beziehungsweise 9,5 Prozent, in Heilbronn mit 11,6 Prozent sowie in Kiel und Koblenz mit 12,3 Prozent beziehungsweise 12,8 Prozent. Damit weisen Koblenz und Kiel die zweit- und drittstärkste Preissteigerung unter den analysierten kleineren Universitätsstädten auf. In Lübeck allerdings sind die Durchschnittspreise um -7,5 Prozent gesunken, was den zweitstärksten Preisrückgang in der Analyse bedeutet.
Vergleich zeigt: Kleine Wohnungen in Universitätsstädten oft teurer als größere
In 28 von 46 untersuchten Universitätsstädten liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bis 40 Quadratmeter über dem jeweiligen Durchschnittspreis am Standort, während bei den Mieten sich sogar in 44 von 46 Städten höhere Werte für diese kleineren Wohneinheiten zeigen. Für Eigennutzer bedeutet das höhere Einstiegshürden, für Kapitalanleger hingegen ein deutliches Signal: Die Nachfrage nach kleinen Wohneinheiten ist stabil und verspricht langfristig solide Vermietungs- und Renditechancen.
Ein Blick auf die durchschnittlichen Kaufpreise bei Eigentumswohnungen ohne Quadratmeterbegrenzung überrascht hinsichtlich des Spitzenreiters: In Potsdam müssen Kaufinteressenten mit durchschnittlich 6.308 €/m2 (Miete: 13,68 €/m2) über 700 €/m2 mehr kalkulieren als für eine kleinere Wohneinheit bis maximal 40 Quadratmeter. Damit ist Potsdam einer der 18 Standorte, in denen gegen den Trend kleinere Wohneinheiten durchschnittlich teurer sind als größere.
Zu den Universitätsstädten mit den höchsten Immobilienpreisen für Eigentumswohnungen – jeweils über 5.000 €/m2 im Durchschnitt – zählen zudem Konstanz mit 5.636 €/m2 (Miete: 16,67 €/m2), Freiburg im Breisgau mit 5.629 €/m2 (Miete: 15,13 €/m2), Heidelberg mit 5.349 €/m2 (Miete: 16,93 €/m2), Tübingen mit 5.231 €/m2 (Miete: 16,06 €/m2) und Regensburg mit 5.100 €/m2 (Miete: 14,14 €/m2). Während an allen eben genannten Standorten die Kaufpreise für Wohnungen gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 gestiegen sind – in Potsdam sogar zweistellig um 11,5 Prozent und damit am stärksten im gesamten Ranking – verzeichnen die Immobilienkaufpreise in Tübingen einen leichten Rückgang um -2,9 Prozent.
Abb. 2: Kauf- und Mietpreisentwicklung bei Eigentumswohnungen ohne Quadratmeter-Begrenzung in kleineren Universitätsstädten in Deutschland, 1. Halbjahr 2025 vs. 1. Halbjahr 2024 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH)
Am günstigsten ist es dagegen in Chemnitz mit 1.189 €/m2 (Miete: 5,88 €/m2) und Magdeburg mit 1.922 €/m2 (Miete: 7,28 €/m2), den damit einzigen zwei Standorten im Ranking mit einem Quadratmeterpreis unter 2.000 Euro. In Chemnitz sind die Quadratmeterpreise im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um -5 Prozent gesunken, in Magdeburg dagegen sind sie mit 1,9 Prozent leicht gestiegen.
Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro müssen Interessenten für eine Eigentumswohnung in den Hochschulstädten Wuppertal (Miete: 8,82 €/m2), Mönchengladbach (Miete: 9,47 €/m2), Hildesheim (Miete: 9,18 €/m2), Halle an der Saale (Miete: 7,50 €/m2), Saarbrücken (Miete: 9,73 €/m2), Siegen (Miete: 9,05 €/m2), Kaiserslautern (Miete: 10,95 €/m2), Flensburg (Miete: 9,87 €/m2), Coburg (Miete: 9,18 €/m2), Frankfurt an der Oder (Miete: 7,55 €/m2), Erfurt (Miete: 9,79 €/m2), Kassel (Miete: 9,99 €/m2), Bielefeld (Miete: 10 €/m2) und Braunschweig (Miete: 10,10 €/m2) rechnen.
Im mittleren Preissegment zwischen 3.000 €/m2 und 4.000 €/m2 liegen die kleineren Universitätsstädte Göttingen (Miete: 11,85 €/m2), Greifswald (Miete: 10,57 €/m2), Passau (Miete: 11,08 €/m2), Marburg (Miete: 12,50 €/m2), Koblenz (Miete: 10,95 €/m2), Aachen (Miete: 11,76 €/m2), Kiel (Miete: 11,03 €/m2), Oldenburg (Miete: 11,59 €/m2), Paderborn (Miete: 10,12 €/m2), Bayreuth (Miete: 11,62 €/m2), Heilbronn (Miete: 13,35 €/m2), Trier (Miete: 11,42 €/m2), Jena (Miete: 11,61 €/m2), Gießen (Miete: 12,16 €/m2), Rostock (Miete: 11,03 €/m2), Würzburg (Miete: 13,22 €/m2) und Bamberg (Miete: 12,41 €/m2). Während die Preise für Eigentumswohnungen in diesen Standorten gegenüber dem Vorjahreszeitraum wieder gestiegen sind, verzeichneten Greifswald mit -5,9 Prozent und Bamberg mit -6,7 Prozent einen Rückgang bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen.
Mehr Kapital – zwischen durchschnittlich 4.000 €/m2 und 5.000 €/m2 – müssen Interessenten für eine Eigentumswohnung in einer kleineren Universitätsstadt dagegen in Lübeck mit 4.005 €/m2 (Miete: 11,84 €/m2), Lüneburg mit 4.299 €/m2 (Miete: 12 €/m2), Ulm mit 4.300 €/m2 (Miete: 13,74 €/m2), Augsburg mit 4.330 €/m2 (Miete: 14,59 €/m2), Mainz mit 4.356 €/m2 (Miete: 15 €/m2), Darmstadt mit 4.361 €/m2 (Miete: 14,65 €/m2) und Erlangen mit 4.550 €/m2 (Miete: 15 €/m2) aufbringen. Nur in Ulm sind die Immobilienpreise im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 leicht um -1,7 Prozent gesunken, während alle anderen Standorte ein Preisplus verzeichneten – in Lüneburg sogar im zweistelligen Bereich um 10,3 Prozent, der damit zweitstärkste Anstieg im Ranking.
1 Die Datengrundlage der Kauf- und Mietpreisanalyse bei Wohnungen mit einer Wohnungsgröße bis 40 Quadratmeter und ohne Quadratmeter-Begrenzung beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) für das erste Halbjahr 2025 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024.
2 Als Grundlage zur Kategorisierung des deutschen Immobilienmarktes nutzt VON POLL IMMOBILIEN die Einstufung in A-, B-, C- und D-Städte von BulwienGesa. Dazu wurden die Städte nach ihrer funktionalen Bedeutung für den internationalen, nationalen sowie regionalen oder lokalen Immobilienmarkt gruppiert. BulwienGesa klassifiziert dabei 46 Städte bei den C- und D-Standorten mit mindestens 7.000 Studierenden als Universitäts- beziehungsweise Hochschulstädte, wobei A- und B-Städte aufgrund der gesonderten Betrachtung nicht berücksichtigt werden.
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