Affitto indicizzato: Cosa devono sapere proprietari e inquilini

Affitto indicizzato: Cosa devono sapere proprietari e inquilini

I proprietari hanno la possibilità di concordare con gli inquilini il cosiddetto affitto indicizzato. In futuro, l'affitto si baserà sull'indice dei prezzi al consumo dell'Ufficio Federale di Statistica, ovvero sull'andamento generale dei prezzi. Ma cosa è importante nella stesura dei contratti? E quando le clausole corrispondenti non sono valide?

1. Cosa deve essere incluso nel contratto di locazione?

L'accordo sull'affitto indicizzato deve essere chiaro, comprensibile e ben visibile nel contratto di locazione. Non deve essere "nascosto" alla fine sotto la voce "Varie" o consistere solo in un riferimento generico come "ai sensi dell'articolo 557b BGB".

Questo è stato deciso dal Landgericht Berlin: una tale collocazione e formulazione è sorprendente per gli inquilini (Sezione 305c (1) BGB) e anche non trasparente (Sezione 307 (1) frase 2 BGB). La conseguenza: la clausola è invalida.

Giudizio: LG Berlino, decisione del 13.01.2025 - 63 S 138/24

2. Solo affitto indicizzato o comparativo - non entrambi

Se viene concordato un affitto indicizzato, non si applica più la possibilità di un aumento regolare dell'affitto ai sensi dell'articolo 558 BGB (adeguamento dell'affitto comparativo locale).

Secondo la legge (Sezione 557b (2) frase 3 BGB) entrambi i tipi di aumento non possono essere combinati - nemmeno per espresso accordo nel contratto.

3. Come funziona l'adeguamento dell'indice

Il locatore può adeguare l'affitto una volta all'anno - a condizione che l'indice dei prezzi al consumo sia cambiato. Si applica quanto segue:

• Il calcolo deve essere scritto e comprensibile.

• L'inquilino deve essere informato dell'aumento in modo comprensibile.

4. Riduzione dell'affitto possibile se l'indice scende

Importante: se l'indice dei prezzi al consumo scende, anche l'affitto deve essere ridotto di conseguenza - non è consentito un adeguamento unilaterale a favore del locatore.

Il Landgericht Berlin ha dichiarato invalido un regolamento sugli indici che prevedeva solo un aumento in caso di aumento dell'indice, ma escludeva una riduzione.

Giudizio: LG Berlino, decisione del 20.06.2024 - 67 S 83/24

5. Controllo degli affitti indicizzati: Solo per l'affitto iniziale

Nel caso di un affitto indicizzato, il blocco dell'affitto si applica solo all'affitto iniziale - gli aumenti successivi dovuti all'indice non sono interessati (Sezione 557a para. 4 BGB).

Questo è stato confermato dall'Amtsgericht Berlin-Mitte. Se il canone di locazione è stato fissato correttamente al momento del trasloco, i successivi adeguamenti possono superare l'ambito del tetto massimo di locazione senza essere inefficaci.

Sentenza: AG Berlin-Mitte, sentenza del 02. 11.2022 - 123 C 7722.11.2022 - 123 C 77/22

6. contratti di locazione commerciale: Le clausole di aumento del prezzo devono essere eque

Le regole più severe si applicano anche alle clausole di indicizzazione nelle locazioni commerciali. Il Landgericht Wuppertal ha stabilito che una clausola che consente solo aumenti ma non diminuzioni viola la legge sulle clausole di prezzo (sezione 2 (3) n. 1 PrKG) ed è quindi invalida.

Anche una successiva sentenza del tribunale non protegge il locatore - tali clausole non sono effettivamente compatibili fin dall'inizio, nemmeno nei singoli contratti.

Sentenza: LG Wuppertal, sentenza del 24.11.2016 - 7 O 139/15

Conclusione: Un'attenta redazione del contratto è fondamentale

Se volete concordare un canone di locazione indicizzato - che si tratti di uno spazio residenziale o commerciale - dovete assicurarvi che la disposizione sia chiara, equilibrata e comprensibile. In caso contrario, c'è il rischio che la clausola non sia valida e che gli aumenti dell'affitto vengano annullati.