15.04.2025 • 7 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Μετά από χρόνια ανόδου των ακινήτων και μια φάση διόρθωσης των τιμών το 2022 και το 2023, το ερώτημα για το 2024 είναι: έχει πιάσει πάτο η αγορά; Η αγορά χαρακτηρίζεται από διαφορές: Ενώ οι τιμές σταθεροποιούνται ή αυξάνονται και πάλι ελαφρώς σε ορισμένες περιοχές, σε άλλες περιοχές οι τιμές συνεχίζουν να μειώνονται. Ειδικά τα παλαιότερα υφιστάμενα ακίνητα δέχονται πιέσεις λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής και ανακαίνισης, ενώ οι επενδύσεις αυξάνονται και πάλι στις περιζήτητες περιοχές Α. Ωστόσο, οι τάσεις των τιμών διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή: πού λοιπόν είναι σήμερα τα ακίνητα στη Γερμανία πιο ακριβά - και πού πιο προσιτά; Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την εξέλιξη των μέσων τιμών αγοράς και ενοικίασης* στις 400 αγροτικές και αστικές περιοχές το 2024 σε σύγκριση με το 2023 και εξέτασαν ειδικότερα τις 20 ακριβότερες και φθηνότερες περιοχές όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων.
"Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από νέες ευκαιρίες, ακόμη και αν οι οικονομικές και γεωπολιτικές αβεβαιότητες παραμένουν. Ενώ οι αγοραστές συνεχίζουν να δίνουν μεγαλύτερη προσοχή στην ενεργειακή απόδοση και τη μακροπρόθεσμη σταθερότητα της αξίας, η απόκτηση παλαιότερων υφιστάμενων ακινήτων απαιτεί ακριβή υπολογισμό του κόστους ανακαίνισης. Ταυτόχρονα, το υψηλό κόστος κατασκευής και η συνεχιζόμενη ζήτηση για κατοικίες οδηγούν σε περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ακινήτων, γεγονός που ανεβάζει ιδιαίτερα τις τιμές των ενοικίων. Αυτές αυξήθηκαν σχεδόν σε όλους τους τομείς το 2024, φτάνοντας ακόμη και σε διψήφια ποσοστά σε ορισμένες αστικές και αγροτικές περιοχές. Ιδιαίτερα ενόψει της αύξησης των ενοικίων, η αγορά κατοικιών αποτελεί μια λογική εναλλακτική λύση για να προστατευθείτε μακροπρόθεσμα από την αύξηση του κόστους στέγασης και επίσης για να επενδύσετε στη δική σας συνταξιοδοτική πρόνοια και ασφάλεια γήρατος. Επιπλέον, η τρέχουσα αγορά προσφέρει στους αγοραστές ακινήτων την ευκαιρία να επωφεληθούν από τις χαμηλότερες τιμές σε πολλές περιοχές πριν η ζήτηση ανακάμψει και πάλι. Συνιστούμε επομένως να δράσετε τώρα αντί να περιμένετε - γιατί ποιος ξέρει πόσο θα διαρκέσει η τρέχουσα κατάσταση της αγοράς με τις μειωμένες τιμές."
Αγροτικές και αστικές περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ακινήτων
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι στις 20 πρώτες περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στη Γερμανία περιλαμβάνονται 14 αγροτικές και αστικές περιοχές, οι οποίες βρίσκονται όλες στη Βαυαρία. Αντιπροσωπεύονται επίσης τα ομόσπονδα κρατίδια Σλέσβιχ-Χολστάιν, Έσση, δύο φορές η Βάδη-Βυρτεμβέργη και οι αστικές περιοχές του Αμβούργου και του Βερολίνου. Οι αγοραστές ακινήτων εξακολουθούν να πληρώνουν τις υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στη Γερμανία στην πόλη του Μονάχου με μέσο όρο 8.028 ευρώ/m2 (ενοίκιο: 19,62 ευρώ/m2), ακολουθούμενη από την περιφέρεια του Μονάχου με 7 ευρώ.424 €/m2 (ενοίκιο: 16,90 €/m2) και το Miesbach κοντά στη λίμνη Tegernsee με 7.301 €/m2 (ενοίκιο: 13,81 €/m2). Οι βαυαρικές περιοχές Starnberg με €6.975/m2 (ενοίκιο: €15,91/m2), Ebersberg με €6.357/m2 (ενοίκιο: €15,04/m2) και Garmisch-Partenkirchen με €6.206/m2 (ενοίκιο: €13.08/m2) ανήκουν στην πρώτη ομάδα.
'Κανονικότητα στο Μόναχο σημαίνει: λίγος ζωτικός χώρος, αλλά υψηλή ζήτηση στην πόλη και την περιοχή. Μόνο επτά από τις 40 εταιρείες του DAX έχουν την έδρα τους στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή. Επιπλέον, η ευρύτερη περιοχή του Μονάχου προσελκύει τους ανθρώπους με την πολύ υψηλή αξία αναψυχής, τα εξαιρετικά σχολεία και πανεπιστήμια, το ευρύ φάσμα τέχνης και πολιτισμού, τις πολύ καλές υποδομές και τον βαυαρικό τρόπο ζωής. Το Μόναχο είναι και παραμένει σε υψηλή ζήτηση. Η αγορά ακινήτων στο Μόναχο και τη γύρω περιοχή είναι σταθερή. Οι υπερτιμήσεις και οι υποτιμήσεις στην αγορά έχουν διορθωθεί. Έχουμε επιστρέψει στην κανονικότητα στο Μόναχο. Ωστόσο, η κατασκευή νέων ακινήτων παραμένει μια πρόκληση. Ορισμένοι κατασκευαστές ακινήτων αντιμετωπίζουν μια δύσκολη κατάσταση: πρέπει να υπολογίζουν υψηλές τιμές κατά την αγορά γης, ενώ ταυτόχρονα το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά. Επιπλέον, οι πωλητές θα πρέπει ακόμη να αποχαιρετήσουν τις μη ρεαλιστικές προσδοκίες για τις τιμές - αλλά δεν θα υπάρξουν ευκαιρίες ούτε για τους αγοραστές. Σε σύγκριση με άλλες μητροπολιτικές περιοχές της Γερμανίας, το Μόναχο θα είναι πάντα λίγο πιο αποκλειστικό όσον αφορά τις τιμές."
Μια από τις 20 ακριβότερες αστικές και αγροτικές περιοχές όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων είναι η περιοχή Nordfriesland στο Schleswig-Holstein με μέσο όρο 6.153 €/m2 (ενοίκιο: 10,12 €/m2). Επιπλέον, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο εδώ αυξήθηκε κατά 2,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Αξίζει να σημειωθεί εδώ ότι τα τρία τέταρτα όλων των αστικών και αγροτικών περιοχών κατέγραψαν μείωση των τιμών το 2024 σε σύγκριση με το 2023.
"Το υψηλό επίπεδο τιμών για τα ακίνητα στην περιφέρεια της Βόρειας Φρίσλανδης εξακολουθεί να οφείλεται στα νησιά της Βόρειας Φρίσλανδης, και ιδίως φυσικά στο νησί Sylt. Οι τρέχουσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο παρέμειναν σταθερές. Είναι η ώρα των ευκαιριών και η στροφή προς την αγορά αγοραστών δημιουργεί περιθώρια ελιγμών για τις διαπραγματεύσεις των τιμών. Ωστόσο, βλέπουμε επίσης να δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα υφιστάμενα ακίνητα, τα οποία έχουν αποκτήσει ελκυστικές τιμές, ενώ τα έργα νέων κατασκευών χαρακτηρίζονται από υψηλό κόστος κατασκευής και συνήθως ακριβή αγορά οικοπέδου."
Εικ. 1: Ανάπτυξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις 20 αγροτικές και αστικές συνοικίες με τις ακριβότερες τιμές τετραγωνικών μέτρων, 2024 έναντι 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Μεταξύ περίπου 5.000/m2 και 6.000/m2 κατά μέσο όρο στο Αμβούργο (ενοίκιο: 13,46 €/m2), την περιφέρεια του Freising (ενοίκιο: 12,78 €/m2) και την περιφέρεια και την πόλη του Rosenheim (ενοίκιο: 11,92 €/m2 και 13,01 €/m2 αντίστοιχα), το Freiburg im Breisgau (ενοίκιο: 14,04 €/m2), Φρανκφούρτη στο Μάιν (ενοίκιο: 15,29 €/m2), στις περιοχές Dachau (ενοίκιο: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (ενοίκιο: 13,35 €/m2) και Fürstenfeldbruck (ενοίκιο: 15,54 €/m2). Το εντυπωσιακό σε αυτή την ομάδα είναι ότι μόνο στο Freiburg im Breisgau οι τιμές των τετραγωνικών μέτρων για σπίτια και διαμερίσματα αυξήθηκαν το 2024 σε σύγκριση με το 2023 - κατά 4,9%.
'Οι τιμές των ακινήτων στο Freiburg im Breisgau έχουν σταθεροποιηθεί - αν και εξακολουθούν να υπάρχουν μικρές μειώσεις σε ορισμένα τμήματα, ιδίως για ακίνητα υψηλότερης τιμής ή ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση. Τα υψηλής ενεργειακής απόδοσης διαμερίσματα και σπίτια σε καλές τοποθεσίες παραμένουν σε ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση. Το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και οι αυξημένες κανονιστικές απαιτήσεις εξακολουθούν να αποτελούν προκλήσεις. Συνολικά, ωστόσο, η αγορά στο Φράιμπουργκ αποδεικνύεται ανθεκτική με σαφή στροφή προς τους καλά προετοιμασμένους και ευέλικτους αγοραστές. Σε γενικές γραμμές, οι πωλητές πρέπει να είναι προετοιμασμένοι για μεγαλύτερους χρόνους εμπορίας και πιο ρεαλιστικές ζητούμενες τιμές. Τα ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση ή έχουν κακή ενεργειακή ισορροπία είναι πιθανό να συνεχίσουν να είναι πιο δύσκολο να πωληθούν. Οι ευέλικτες διαπραγματεύσεις για την τιμή και η καλή παρουσίαση του ακινήτου είναι ζωτικής σημασίας. Αγοραστές με επαρκή ίδια κεφάλαια μπορούν ακόμη να βρεθούν σε προνομιακές τοποθεσίες."
Στις 20 περιοχές με τις ακριβότερες τιμές ακινήτων στη Γερμανία περιλαμβάνονται επίσης η γερμανική πρωτεύουσα Βερολίνο με μέσο όρο 4.870 €/m2 (ενοίκιο: 15,00 €/m2), οι περιοχές Erding με 4 €.835 €/m2 (ενοίκιο: 12,75 €/m2) και Berchtesgadener Land με 4.813 €/m2 (ενοίκιο: 11,17 €/m2) και Στουτγάρδη με 4.756 €/m2 (ενοίκιο: 14,70 €/m2).
Αγροτικές και αστικές περιοχές με τις φθηνότερες τιμές ακινήτων
Μετά τις ακριβότερες περιοχές, έχει επίσης ενδιαφέρον να ρίξουμε μια ματιά στις αστικές και αγροτικές περιοχές όπου η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικίες προς πώληση είναι η φθηνότερη στη Γερμανία. Είναι εντυπωσιακό ότι στις 20 φθηνότερες περιφέρειες περιλαμβάνονται συνολικά 17 αστικές και αγροτικές περιοχές στα ανατολικά ομόσπονδα κρατίδια της Γερμανίας, συμπεριλαμβανομένων ιδίως της Θουριγγίας, της Σαξονίας, της Σαξονίας-Άνχαλτ και του Βρανδεμβούργου. Ως αποτέλεσμα, οι αγοραστές ακινήτων πρέπει να πληρώσουν τα λιγότερα στις περιοχές της Θουριγγίας Greiz με μέσο όρο 1.133 ευρώ/m2 (ενοίκιο: 5,64 ευρώ/m2), Altenburger Land με 1 ευρώ.179/m2 (ενοίκιο: €5,87/m2), στην περιφέρεια Saale-Orla με €1.190/m2 (ενοίκιο: €6,63/m2) και στην περιφέρεια Saxon Vogtland με €1.196/m2 (ενοίκιο: €6,63/m2).
Αντίθετα με την τάση ότι οι περισσότερες τιμές των ακινήτων μειώθηκαν το 2024 σε σύγκριση με το 2023, αυξήθηκαν κατά 13,8% μεταξύ των 20 πιο προσιτών αστικών και αγροτικών περιοχών στην περιφέρεια Saale-Orla,8 τοις εκατό - η τρίτη υψηλότερη αύξηση των τιμών των κατοικιών στη Γερμανία - καθώς και στο Elbe-Elster κατά 12,8 τοις εκατό, στο Hildburghausen κατά 7,2 τοις εκατό, στο Wittenberg κατά 4,7 τοις εκατό, στο Erzgebirgskreis κατά 4,2 τοις εκατό και στη Gera κατά 1,3 τοις εκατό.
"Η αγορά ακινήτων στη Θουριγγία παρουσιάζει διαφοροποιημένη εξέλιξη. Σε αστικά κέντρα όπως η Ερφούρτη, η Βαϊμάρη και η Ιένα, οι τιμές παραμένουν σε μεγάλο βαθμό σταθερές λόγω της σταθερής ζήτησης. Στις αγροτικές περιοχές, από την άλλη πλευρά, η συρρίκνωση και η γήρανση του πληθυσμού και η αύξηση των ποσοστών κενών κατοικιών οδηγούν σε πτώση των τιμών των ακινήτων, αν και οι αγοραστές εδώ έχουν μεγαλύτερες επιλογές και μπορούν συχνά να διαπραγματευτούν καλύτερους όρους. Ωστόσο, οι πωλητές πρέπει να αναμένουν μεγαλύτερους χρόνους εμπορίας. Οι τάσεις που περιγράφονται παραπάνω αναμένεται να συνεχιστούν. Στις πόλεις της Θουριγγίας γίνονται αυξημένες επενδύσεις για την αστική πύκνωση προκειμένου να καλυφθεί η υψηλή ζήτηση. Παράλληλα, καταβάλλονται προσπάθειες για την αναζωογόνηση των αγροτικών περιοχών μέσω προγραμμάτων χρηματοδότησης και έργων υποδομής, προκειμένου να αντιμετωπιστεί η δημογραφική μείωση."
Μεταξύ 1.200 €/m2 και 1 €.300 €/m2 είναι οι μέσες τιμές των ακινήτων για σπίτια και διαμερίσματα στην περιοχή Erzgebirgskreis της Σαξονίας (ενοίκιο: 5,56 €/m2), στην περιοχή Elbe-Elster του Βρανδεμβούργου (ενοίκιο: 6,08 €/m2), στην περιοχή Görlitz της Σαξονίας (ενοίκιο: 6,22 €/m2), η περιοχή Kyffhäuserkreis (ενοίκιο: 6,63 €/m2) και η περιοχή Mansfeld-Südharz στη Σαξονία-Άνχαλτ (ενοίκιο: 6,03 €/m2).
Εικ. 2: Ανάπτυξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις 20 αγροτικές και αστικές περιοχές με τις φθηνότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο, 2024 έναντι 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Στις 20 φθηνότερες περιοχές, αν και στο ανώτερο εύρος, περιλαμβάνονται επίσης οι περιοχές του Zwickau στη Σαξονία με μέσο όρο 1 ευρώ.307 €/m2 (ενοίκιο: 5,81 €/m2), η περιοχή Salzland στη Σαξονία-Άνχαλτ με 1.314 €/m2 (ενοίκιο: 6,15 €/m2), η περιοχή Holzminden στην Κάτω Σαξονία με 1.385 €/m2 (ενοίκιο: 6,46 €/m2), η περιοχή Wittenberg στη Σαξονία-Άνχαλτ με 1.387 €/m2 (ενοίκιο: 6,51 €/m2), το Hildburghausen στη Θουριγγία με 1.387 €/m2 (ενοίκιο: 7,11 €/m2), το Lüchow-Dannenberg στην Κάτω Σαξονία με 1.403 €/m2 (ενοίκιο: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis στην Έσση με 1.408 €/m2 (ενοίκιο: 6,80 €/m2) και το Eichsfeld στη Θουριγγία με 1.410 €/m2 (ενοίκιο: 7,54 €/m2).
Εικ. 3: Επισκόπηση των αγροτικών και αστικών συνοικιών με τις ακριβότερες και φθηνότερες τιμές αγοράς και ενοικίασης, 2024 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
PDF για λήψη
Πίνακας επισκόπησης και κατάταξης των τιμών των ακινήτων το 2024 για όλες τις αγροτικές και αστικές περιοχές της Γερμανίας, ταξινομημένος ανά ομόσπονδο κρατίδιο.
Κατεβάστε
PDF για λήψη
Πίνακας επισκόπησης και κατάταξης των τιμών των ακινήτων το 2024 για όλες τις αγροτικές και αστικές περιοχές της Γερμανίας, ταξινομημένες ανά ομόσπονδο κρατίδιο.
Download
*Η βάση δεδομένων για την ανάλυση της τιμής αγοράς και της τιμής ενοικίασης για μονοκατοικίες και διαμερίσματα βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές το 2024 και το 2023 από την empirica-regio (δεδομένα αγοράς VALUE) και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2025).
